Тема:Вопрос с сайта Вопрос: Здравствуйте! Скажите пожалуйст, у нас с супругой была ипотека, мы ее погасили с использованием мат. капитала. Доли детям по обязательству выделили. Теперь мы бы хотели продать квартиру и купить жильё в другом регионе, так как жена с детьми уже проживают там. Как нам это правильно все сделать? Ответ: Здравствуйте, Денис. Если же один из хозяев квартиры не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка невозможна. Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее. Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП. Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой. Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания): заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен). Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет. Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости. Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией). Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.). Экспликация (кадастровый план) продаваемой квартиры. Справка с бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища. Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами). Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить: его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);  Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу). Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки. После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию. Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт. Теперь, что касается вопроса, когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия? Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители). В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении). ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство). При условии, когда в ходе сделки интересы ребенка не будут ущемляться и ему будет отведена своя доля в приобретаемой недвижимости, не уступающая по показателям прошлой, можно рассчитывать на разрешение от органов опеки и попечительства на реализацию старой доли. При обращении в органы опеки и попечительства, учитывайте, что возникнет необходимость в передаче ребенку новой доли в приобретаемой квартире или же в другой, но эквивалентной утрачиваемой. Если вы не добились одобрения уполномоченного органа, сделка будет аннулирована и расторгнута по судебному решению. Самих участников совершаемой сделки, по законодательству, ожидает наказание. Таким образом, существует лишь пара вариантов: когда реализуя старую жилплощадь, вы не желаете приобретать другую, то в обязательном порядке должны позаботиться о предоставлении ребенку доли жилой площади в ином месте. Одновременно реализуя долю, принадлежащую ребенку, вы оформляете на него другую, полностью сопоставимую со старой, в приобретаемом жилье. Вариант обычной реализации жилья, где живет ребенок, без предусмотренной альтернативы, невозможен. В каком месте и объеме выделяется доля? До того как заняться реализацией старой жилплощади, следует принести всю документацию на реализуемую в планах квартиру в органы опеки и попечительства, и поинтересоваться, на какую из разновидностей жилья они смогут выдать официальное разрешение. Неоднократно встречались случаи, когда родители приобретали недорогостоящую комнату и полностью оформляли ее в пользу ребенка. Однако, в подобных случаях, разрешения от органов опеки и попечительства они не получали, поскольку самостоятельное проживание несовершеннолетнего недопустимо (хотя бы с матерью). Для пары жильцов подобной площади было недостаточно. Если продаваемая доля равнялась трети жилплощади, то и доля в приобретаемом жилье должна быть сопоставимой. Ни при каких обстоятельствах недвижимость, приобретаемую для ребенка, не уменьшают. Далее разговор будет вестись о том, каким образом реализовать квартиру при условии прописки в ней детей, не достигших совершеннолетия, и перечне необходимой документации. Нужно получить разрешение у нотариуса на реализацию доли от недвижимости, принадлежащей ребенку. Обязательное условие – присутствие обоих родителей либо опекуна. Когда кто-либо из представителей не имеет возможности присутствия по причине развода, разногласий касательно решения о реализации части недвижимости ребенка, либо отсутствии данных о местоположении, дело рассматривается в судебном порядке. Для принятия решения по вопросу без суда, необходимо подтвердить факт лишения одного из родителей/опекунов родительских прав либо соответствующее судебное постановление, удостоверяющее их пропажу без вести. В случае если один из представителей ребенка не может прибыть по причине пребывания за рубежом или ином городе, достаточным будет согласие, заверение которого выполнено консульством РФ в государстве пребывания гражданина или же разрешения, заверенного нотариусом. Когда кто-либо из представителей признан умершим, необходимо предоставление свидетельства о его смерти. В зависимости от субъекта страны, выдвигаемые к пакету документации требования могут разниться. Встречается, что перечень документации может отличаться даже при смене муниципального учреждения конкретного региона или города. Преимущественно разрешение о реализации части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, могут выдать при предоставлении: родительских паспортов; Паспорта и свидетельства, подтверждающего рождение ребенка (оригинала или копии); Документов на приобретаемое жилье, где зафиксировано, что ребенку будет отведена во владение отдельная площадь; Заявления; Свидетельства, подтверждающего бракосочетание или расторжение брака; Документов на жилье, которое реализуется; Свидетельства, устанавливающего право владения недвижимостью; Нотариально оформленного разрешения на реализацию, выданного представителям ребенка; Выписок, оформленных с лицевых счетов каждой из квартир; Платежного документа о выплате госпошлины; Договора на приобретение новой жилплощади. При реализации квартиры, необходимо уведомить о данном факте органы опеки и попечительства в письменной форме. После дачи органом опеки и попечительства положительного решения, можете вкладывать последнее в пакет документации и назначать дату сделки. По выполнении этих пунктов, проведение сделки протекает в стандартном ритме: нотариусом удостоверяется заключение двухстороннего договора, имущество передается по акту приема-передачи; Проводится регистрация права владения на лиц, участвующих в сделке; Процесс реализации старого жилья происходит одномоментно с приобретением нового; После перехода права владения, происходит регистрация ребенка, не достигшего совершеннолетия, по адресу приобретенной недвижимости; В заключение, в органы опеки и попечительства направляются ксерокопии договоров, их извещают о факте получения ребенком имущества в объеме, сопоставимым с предыдущим.